¿Cómo es posible si Caja Madrid aparentemente funciona bien? Pues muy sencillo este tipo de titulizaciones lo que hacen es reempaquetar hipotecas concedidas que se las venden a terceros, dentro del condicionado de estas titulizaciones se recoge la posibilidad e que si la mora en determinados tramos supera un cierto nivel el emisor tiene la opción de no pagar y eso es lo que ha ocurrido.



En este caso lo que ha ocurrido exactamene es que Caja Madrid emitió una titulización en 2.006 en siete tramos con diferente calidad crediticia que iban desde AAA hasta BB.En estos tramos de menos calidad están registrandose altas tasas de morosidad, de hecho los impagos en cuotas hipotecarias de más de 90 días suponen un 16 %.

Ante esta situación se han empezado a dejar de pagar los bonos de menos calidad pero si esta mora alcanza una cifra superior al 18 % se puede dejar de pagar toda la emisión excepto las que tienen calificación AAA.

Todavía alguién cree que en es España no hay Subprime.

Tal y como podeis ver en el cuadro resumen de abajo referido al Dow Jones se han establecido dos periodos de Mayo a Octubre y de Noviembre a Abril y se ha realizado un estudio durante los últimos veinte años encontrandonos que efectivamente el refranero es bastante fiable ya que en el primer periodo la rentabilidad es positiva en un 60 % de los casos mientras que en el segundo la probabilidad de éxito es de un 85 %,



Por otro lado la rentabilidad promedio para el primer periodo es de un 0,44 % frente a un 6,86 %. Por lo tanto sin pensarlo si seguimos el refranero será dificil que salgamos mal parados.

La gran pregunta que en estos momentos se hacen la mayoria de gestores de patrimonio es si es momento de volver al inmobiliario.Para ello pienso que tenemos que concluir si las posibilidades de inversión que aparecen en el mercado son suficientemente atractivas o no en precio.

El precio es una variable verdaderamente relativa, por el mismo motivo que cuando nos dicen que una acción de una compañia hoy vale 3 € y hace diez años valia 19 € no podemos pensar que es una gran oportunidad de inversión pues este puede haberse visto afectado por: splits, contrasplits, dividendos , ampliaciones, disminuciones de capital, ect.... Este es el principal motivo por lo que para valorar una acción se tienen en cuenta ratios como el PER en vez de valores nominales.

En el caso de los inmuebles ocurre exactamente lo mismo, ¿pero que ratio debemos utilizar?. Pues muy sencillo ya que si se trata de una inversión en renta lo que pretende el inversor es obtener una rentabilidad como si de un bono se tratara, por lo tanto se trata de evaluar el spread exigido en relación con el bono de tesoro.



En este gráfico vemos el comportamiento del spread en relación con el bono del tesoro de EEUU a 30 años, del comportamiento podemos obtener las siguientes conclusiones:

-El Spread medio exigido a este tipo de inversiones es de un 3-4 %.

-Existen momentos de gran apetito con respecto a estos activos que incluso el diferencial es negativo como ha ocurrido en el año 2.006.

-En la actualidad el diferencial es anormalmente alto llega a casi un 7 %.

Con estas rentabilidades en el mercado americano en estos momentos y dentro de un patrimonio perfectamente diversificado la conclusión es que la oportunidad de inversión es absolutamente histórica.

En cualquier caso, pienso que estas lineas generales que describo pienso que son de gran gran ayuda para cualquier que quiera invertir dentro del sector inmobiliario en renta.

La caida viene motivada por la demanda interna, o sea el consumo y la inversión empresarial, esperemos que la caida de los tipos de interes y las medidas adoptadas por el gobiero suavicen un poco esta situación.



En cualquier caso el dato en España suele ser bastante bueno dentro de lo malo ya que se encuentra alg mejor que la media, el resultado europeo se ha venido abajo debido al mal comportamiento de Alemania con una caida de un 3,8 %.

En estos graficos podemos darnos cuenta de varias cosas que saltan a la vista:

-Las institucones americanas e inglesas ocupan 15 puestos en esa lista de 20, en la actualidad solo aparecen 4 bancos.

-Las isntituciones chinas que en el listado anterior ni aparecían ahora aparecen 5, y 3 de ellas en los tres primeros puestos.

-En la lista vemos que aparecen instituciones de paises tan exoticos como Australia y Canada.

-Al mismo tiempo, para el orgullo patrio vemos como Santander escala desde el puesto 18 al 7.