Acciones versus Bonos

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Este post es fruto de una discusión bastante interesante que se ha venido librando en una de las biblias de Wall Street, en concreto Barron's durante la última semana y en la cual se ha discutido sobre la verdad del lema que a largo plazo las acciones son siempre más rentables que los bonos. Un reciente estudio ha puesto en entredicho este lema mundialmente aceptado por todos

Un gurú llamado Arturo Perez Reverte

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Éste documento viene de la mano de un paisano nuestro de Cartagena, el magnífico escritor Arturo Pérez Reverte, que por si faltara poco a parte de tener una reconocida pluma parece tener un sexto sentido con esto de la crisis. Abajo os pongo el contenido de un editorial titulado "Los Amos del Mundo" escrito en "El Semanal" el 15 de noviembre de 1.998, o sea hace 11 años, en el que augura la crisis, pero con un nivel de detalle asombroso.

Mercado Secular. Alcista o Bajista

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Una tendencia secular de un mercado, no es otra cosa que una tendencia de mercado de muy largo plazo, esto significa que los precios se mueven en una misma dirección durante un periodo igual o superior a diez años. ¿En qué momento nos encontramos? Pues según los gráficos que abajo indico, nuestra situación de muy largo plazo es bajista ya que comenzó este mercado en el año 2.000 y llevamos inmersos en el mismo con maximos y minimos decrecientes casi 9 años, aunque la tendencia del mercado de renta variable es alcista.

La paradoja de España: Destruye menos PIB y aumenta mas el Paro.

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La gran paradoja sobre la que en multitud de ocasiones no he encontrado la respuesta es la situación curiosa de España que desde que comenzó la crisis es de las que mejor comportaiento en términosde PIB ha tenido sin embargo la destrucción de empleo ha sido enorme, mientras que en otros paises ha sido al contrario.

Michael Jackson cantando al Demerol.

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Esta muerte como la de otros muchos grandes artistas estoy seguro que estará para siempre rodeada por un halo de misterio que nunca nadie podrá explicar. Para empezar escuchar la canción Morphine donde justo en el minuto 3:46 menciona en varias ocasiones el medicamento que casualmente le ha matado.

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A mi personalmente me gusta mucho la forma en la que los americanos tienen de ver y evaluar algunas cuestiones en la vida, aunque sin duda no cambio mi pais por nada del mundo, pero seria de necios el no reconocer el pragmatismo con el que abordan sobre todo los problemas, no como ocurre por aqui donde parece que nos mantenemos al margen de la realidad cuando esta alrededor nuestro desprende un olor putrefacto.

Vaya por delante esta pequeña reflexión para ver un poco la situación inmobiliaria de este país y mas que centrarnos sobre esto que si es importante a nosotros nos pilla un poco lejos sobre todo traigo una imagen que por si lo dice todo y la forma en la que analizan un sector como el inmobiliario de una forma racional, no como ocurre en nuestro país donde todavía hay gente que piensa que las viviendas no bajan de precio y están dispuestos a pagar cualquier precio por la vivienda sin plantearse los motivos que te mueven a la compra y mucho menos las razones que lo justifican.

Este es un asunto que he abordado en algún que otro post y para mi resulta incomprensible, y es que la vivienda como cualquier otro activo solo hay dos formas de verla: o como una inversión dispuesta para la venta o como un bien para el disfrute personal.

-Si estamos hablando de un bien destinado a la inversión, lo único que tenemos que analizar es la rentabilidad que se le puede obtener introduciendo en el modelo las rentas del alquiler, y el precio estimado de venta después de una serie de años y ver la TIR que se obtiene. Si utilizamos este modelo de valoración la mayoría de inmuebles como inversión no alcanzarían una TIR ni del 3 %. De hecho en mi zona es bastante complicado comprar una vivienda hoy en día por menos de 120.000 Euros para obtener una rentabilidad al final del 7 % seguramente necesitas cobrar un alquiler de casi 900-1.000 Euros al año y actualmente en la zona es complicado alquiler por importes superiores a 450 Euros, con esto lo digo todo y ¿ como no bajan los alquileres ?

-La segunda opción es comprar para disfrute personal con lo que se puede aceptar que el análisis vía TIR lo dejemos un poco al margen, pero habrá que saber si se compra caro o barato. Para ello habrá que tener en cuenta una medida de valor que es el precio divido por los ingresos familiares. Este ratio en España durante año 2.007 ha llegado a una cifra de 7 y actualmente se encuentra aproximadamente en 6,3 , pero es que la media quizás se encuentre en los entornos de 4,5 veces.



Estas medidas son las que deben de mover el mercado y como botón de muestra ponemos el mercado inmobiliario americano donde a través de esta imagen podemos ver que el precio de las viviendas durante los últimos tres años han bajado un promedio de un 30 %, el Per de la vivienda al que antes hemos hecho referencia se encuentra en 3,6 cuando el promedio es de 3-3,25 veces los ingresos familiares y gracias a la bajada de los intereses el servicio de la deuda representa tan solo un 18 % de los ingresos familiares promedio -el nivel mas bajo de los últimos 25 años-.

¿Esto que significa? Pues que el pragmatismo americano ha llevado a que el mercado inmobiliario se haya regulado de tal forma que se encuentran en un buen punto de partida para la recuperación mientras que aquí todavía andamos como remiendos.
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He estado desarrollando varios articulos relacionados con las crisis económica y la situación particular de España intentando por un lado dimensionar adecuadamente esta y sus consecuencias.


Este trabajo quedaria incompleto si no contemplara los posibles caminos de salida y el escenario al que nos podíamos enfrentar una vez estudiada la historia económica reciente en diferentes paises.


Lo único que es cierto y verdad es que la situación actual es especialmente delicada y complicada ya que nos encontramos con un país con una muy baja tasa de productividad, alta tasa de desempleo, los bancos están tremendamente endeudados al igual que las familias, se han concedido prestamos a personas y empresas que no pueden devolverlos, existe un stock inmobiliario muy importante y a unos precios de coste tremendos......y ante esto la solución ha sido gasto público que está implicando un aumento de los deficits y endeudamientos hasta niveles insostenibles en el medio plazo.

La actual situación nos deja pocas opciones a futuro y todas ellas bastante malas, en cualquier caso incluso en este grupo de posibilidades siempre hay unas mejores que otras, lo único cierto y cerdad es que en EL PRESENTE ESTÁ EL FUTURO.


Solución a la Argentina.

La solución a esta situación en Argentina lo tendrían muy claro y no sería otra que imprimir dinero para cubrir los deficitis. Esta solución nos abocaría a una situación de hiperinflación y un colapso de la deuda y nuestra moneda. Hay muchos autores que piensan que esta es la solución ya que resulta poco más que imposible convivir con los niveles de deuda existentes.


Esto no es un fenomeno monetario tal y como comentaba Friedmann sino una decisión de orden político que para bien o para mal en el caso de España no está en manos de nuestros políticos sino sería una decisión a nivel europeo y a parte nos encontrariamos con la resistencia del Banco Central Europeo al que se le supone independencia en materia monetaria.


Por todo ello pienso que esta opción cuenta con muy pocas opciones teniendo en cuenta la asimetría económica entre los diferenes paises miembros de la Unión Europea.

Salida a la Astriaca.

Esta es una solución promovida por la Escuela Austriaca de Economia cuyo máximo representante es Hayek, y que como todos sabemos son bastante liberales y no comparte la opción adoptada por los Gobiernos de salir al rescate del sector financiero y privado.

Por lo que su opción pasaría por dejar caer a los bancos insovlentes y no prestar ningún tipo de ayuda a la economia, la principal ventaja de esta opción es que sufririamos un crack en el muy corto plazo para desde ahí construir unos resortes económicos sanos a largo plazo, pero los inconvenientes son muchos ya que nos llevaria a tasas de desempleo entre el 30-40 % y podría generar revueltas sociales con consecuencias imprevisibles.

Esta es una opción que no es que no tenga opciones sino que el Gobierno ya ha optado por todo lo contrario por lo que incluso en el caso de que fuera una buena opción ya es demasiado tarde.

La Solución de la Caida del Muro de Berlin.

Cuando se produjo la caida del muro de Berlin nos encontramos con economias muy débiles e intervenidas, lo cual llevo a que se emprendiera una reforma de todos los sistemas en el orden de asimilarlos a las economias occidentales: bajadas de impuestos, privatización,ect....

En España no nos encontramos sovietizados pero lo que sí que es cierto que si leemos cualquier diario la palabra reforma se encuentra en boca de todos aunque realmente no se hace nada, este es nuestro principal inconveniente ya que en los paises del Este se partió de cero y existía un consenso en cuanto a la necesidad de reformas.

En el caso de nuestro país necesitamos grandes reformas: sistema financiero, mercado laboral, sistema educativo, de organziación territorial, de dimensión del Estado, ect....., pero que casualidad que casi todos los elementos que he mencionado le toca muy directamente el interés de los políticos y por lo tanto es como poner a la zorra a que fije las normas de funcionamiento en el corral de las gallinas.

Por lo tanto, aunque se empredan algunas reformas ya que no va a haber más remedio estas no van a ser lo suficientemente intensas y completas como para ser considerada como una solución a nuestros problemas.

Japonización.

Ya hemos mencionado en muchas ocasiones la situación de Japón que lleva arrastrando deficits durante los últimos 20 años, tienen un endeudamiento de un 178 % que puede llegar al 200 %, su PIB en términos nominaes se encuentra en los mismos niveles de hace 17 años, su tasa hace 15 años era de un 18 % en la actualidad es de tan solo un 2 % ya que al estar envejeciendo la población están gastando el dinero durante su jubilación ect.....

Estamos de acuerdo que el problema de Japón hace 20 años eran enormes ya que los inmuebles comerciales cayeron de precio un 87 %, la Bolsa se depreció un 70 % y el endeudamiento bancario con respecto al PIB era más del doble del nuestro.

Entre Japón y España hay muchas diferencias pero también hay similitudes para mí la más importantes es que nos encontramos con una recesión que afecta a los balances tanto de los particulares como de las instituciones financieras como consecuencia del estallido de la burbuja financiera.

Al hilo de esto vamos a repasar algunos concepto de Teoria Económica, para empezar la formula madre de cualquier economia:

PIB= C + I + G +(X-I)

Hay numerosos estudios que explican que los estimulos públicos no tienen un efecto positivo y sostenible a medio plazo sobre la economia. De hecho hay estudios que explican que un recorte de impuestos tiene el triple de efecto positivo sobre la economía que una subida de impuestos.

Por lo tanto en esta ecuación un incremento de G tiene un efecto positivo sobre el PIB a corto plazo pero no a medio plazo, por lo que tiene que realizarse a partir de los ahorros de los españoles, empresas y los extranjeros.

El Gasto Público puede ser necesario en ciertos momentos, pero no incrementa la productividad, el único medio de mejorarla es la inversión por parte de la empresas que aumenta la productividad y crea empleos.

Pero el problema viene de aquí ya que si los ahorros de los particulares, empresas y extranjeros va destinado a financiar el Gasto Publico de nuestro Gobierno ¿quién va a financiar la inversión de las empresas que es la que verdaderamente tiene sentido a medio largo plazo?.

Pues lamentablemente esta es la situación en la que actualmente nos encontramos y que goza con más opciones de futuro, que es lo que ha ocurrido en Japón que ha estado incurriendo en fuertes deficitis que les ha obligado a subir los impuestos y utilizar todos los recursos financieros disponibles para financiar al Estado, con lo cual el resultado ha sido lo mencionado más arriba 20 años de nulo crecimiento económico y sin creación de empleo.

España necesita crear aproximadamente 3 Millones de Puestos de trabajo para volver a una siuación similar a la existente antes de la crisis, para lo cual es necesario crear empresas -cosa que por cierto no va a ocurrir- lo cual llevará a una merma en recaudación fiscal de aproximadamente un 20 % y existen en estos momentos contando solo a jubilados y parados cerca de 12 Millones de Personas un 30 % de la población que percibe algún tipo de retribución del Estado.

La Otra Alternativa.

Otra opción es el simil de un avión que esá en caida libre y se tiene que realizar un aterrizaje de emergencia, lo primero que tenemos que concluir es que la deuda no nos lleva a ningún sitio y todavía estamos a tiempo ya que partimos de unos niveles de endeudamiento todavía bajos en comparación con muchos paises.

Lo que necesitamos es reaccionar lo antes posible y no entrar en una espiral de deficit sino tomar las riendas del aparato e implementar un plan de reducción de deficits que nos lleve a la situación anterior en 3-5 años como mucho. El principal problema de este camino es que si recordamos la formula arriba expuesta esto significa en una situación como la actual donde no existe sector privado que vamos a sufrir una recesión pero pienso que es mejor sufrir ahora que lamentarnos durante décadas.

Esta solución nos va a llevar a un nueva recesión en un par de años acompañada con algo más de destrucción de empleo y subida de impuesta ya que es inevitable, aunque pienso que esta debe de centrarse si es absolutamente necesaria mas sobre los particulares y menos sobre las empresas con el objetivo de dinamizar el sector empresaril y que cree empleo ya que todo empieza por ahi.

Sé que no es una gran solución pero estamos metidos en un agujero negro que me impide dar solucones exentas de dolor, pero prefiero afrontarlo hoy que tener que depurarlo durante los proximos 20 años.
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Os traigo un video emitido por la BBC que es verdaderamente impresionante en la medida en que refleja a la perfección las posibles consecuencias de esta crisis inmobiliaria.

El video está grabado en Dubai en una urbanización de lujo denominada Jebel Ali Village, esta urbanizacón parece una ciudad fantasma sacada de alguna pelicula, ya que no solo se trata de que no reside nadie en ella sino que se encuentra absolutamente devastada.

Posteriormente el reportero entrevista al representante de una inmobiliaria que afirma que probablemente nunca más volveran a ver a los propietaros extranjeros de estas propiedades.



Y de regalo y como gran contrastre con esta situación os pego un video que he encontrado que alguién de forma clandestina ha colgado en la red donde con una camara de un telefono graba el parkng de un miembro de la casa real de Dubai.

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Volvemos de nuevo a colgar otro video interesante que hemos localizado en Internet, en esta ocasion este esta relacionado con la crisis inmobiliaria y nos da una vision magnifica de lo que esta ocurriendo en China, que no se encuentra muy lejos de lo ocurrido en otros muchos paises y que me recuerda un video que colgue en Septiembre referido a Dubai que es verdaderamente escalofriante y que confirma otro video colgado y grabado por un gestor de un Hedge Fund donde nos enseña multitud de edificios de oficinas vaciones.


Hechadle un Vistazo merece la pena.
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Que la crisis inmobiliaria se iba a dejar notar no era ninguna sorpresa para nadie, lo que verdaderamente me está dejando atónito es la situación que se está viviendo en algunos Estados norteamericanos donde la situación es verdaderamente dantesca.

Mi verdadera preocupación no es solo esta sino que esto está ocurriedo en estados como California que tiene menos dependencia del sector construcción que nosostros y que estamos hablando de un estado con un PIB superioral español.


He leido en Bussines Times que Los Angeles se caen, hasta tal punto que ni el mismisimo Terminator puede frenar esta situación que ha llevado a que edificios de oficina que hace dos años se vendían a 4.000 dólares el m2 en este momento se pueden adquirir por tan solo 1.800.

Pero esto no termina aquí ya que evidentemente se produce un efecto en cascada que ha llevado al Estado de California a que en estos momentos tenga una deuda de 26.000 millones de dólares.De hecho la agencia de calificación Fitch ha rebajado la deuda de todo el Estado hasta BBB.

Esta situación está llevando que el gobernador Arnold Schwarzenegger esté emprendiendo un reforma eliminando gastos públicos de forma acelerada ya que hoy en día la economia californiana no puede sufragar la deuda y los gastos corrientes existentes.

Yo como siempre digo , cuando veas las barbas de tu vecino cortar pon las tuyas a remojar.
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En este post me hago eco de un noticia que ha pasado relativamente inadvertida y que apareció en los medios de comunicación el pasado 3 de Septiembre y en la que se informaba que la morosida a Junio de Caja Castilla La Mancha se había disparado hasta el 17,33 %.

Pienso que es un dato que no ha levantado ampollas ya que como esta entidad fué intervenida parece que no tiene ningún tipo de consecuencias al haber sido intervenida el pasado 29 de Marzo.


Pero lo verdaderamente grave de la situación es que las entidades financieras suelen tener unos niveles de recursos propios de como mucho un 8 % por lo que un morosidad de este calibre sería suficente como para hacer quebrar dos veces a Caja Castilla La Mancha.

De acuerdo que Caja Casilla La Mancha no ha hecho las cosas demasiado bien de hecho los administradores dicen que el mix de negocio no es el adecuado (40 % credito promotor) y inversiones en negocios con dudosa viabilidad. Pero al hilo de este comentario no me parece que estos pecados hayan sido muy distintos a los cometidos por el resto de participantes del sector financiero. La única diferencia entre las entidades está basada en el grado de error cometido en estas dos estrategias y su grado de exposición al mercado doméstico.

De todos es conocido las operaciones llevadas a cabo por las entidades finncieras a través de las cuales han intentado gestionar el problema de mora para ello han incurrido en numerosas refinanciaciones y daciones de pago, que en cierta medida lo que evitan es incremenar las estadisticas de mora que a Marzo se encontraba en promedio en el 4,17 %.

Mucho me temo que en el sector financiero tenemos un proximo 2.010 verdaderamente movido con operaciones de todo tipo, que al finalizar cualquier parecido con la actualiad va a ser era coincidencia.

Con estos mimbres que cada uno haga sus cálculos pero mucho me temo que haciendolo mucho mejor que Caja Castilla La Mancha es bastante complicado que la tasa real de mora se encuentre por debajo del 6-7 % con lo que en la mayoria de los casos el tener un Banco es como el que tiene un tio en grana ni tiene tio ni tiene na.
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Ya he dicho en repetidas ocasiones que lo que más me asusta no son las operaciones de dación en pago que estan llevando a cabo las entidades financieras ya que me parece una forma inteligente y barata de poder gestionar situacionesde insolvencia.

El principal problema que veo son las valoraciones a las que se adjudican las entdades los inmuebles que en la mayoria de los casos son disparatadas lo cual lleva a que estan falseando sus ratios de morosidad y por lo tanto su solidez patrimonial.

En esta ocasión es el turno de Francisco Hernando "El Pocero" que acaba de llegar a un acuerdo con Banco Popular, CAM, Caja Duero, Banco Santander y Caja Cantabria a través del cual estas entidades se quedan con 2.300 viviendas en Seseña a cambio de una deuda de 800 millones de Euros.

Sin hacer grandes analisis esta cifra supone una valoración de cada viviendas de unos 350.000 Euros, cifra esta que se me antoja más que alta teniendo en cuenta que en estos momentos en Madrid en el mercado de segunda mano se pueden encontrar pisos por estos precios.

Por lo tanto, mi gran pregunta es que con todas estas operaciones ¿cúal es el verdadero valor de los balances de las entidades financieras?¿ Tienen suficientes recursos propios para respaldar sus deudas?
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Varios conocidos me han preguntado sobre mi opinión en relación con los fastuosos resultados presentados por la banca española durante el primer trimestre en un periodo tan complicado como este y mi respuesta no ha sido otra que una mueca de desconocimiento y desde luego que no es para menos.

Hay algo evidente en los resultados presentados por la banca española y es que en la gran mayoria de los casos son negocios que por la parte de arriba de su cuenta de explotación funcionan perfectamente aunque se han visto claramente beneficiados por la bajada de tipos de interés durante este primer trimestre, hasta tal punto funcionan que el Santander ha presentado una mejora del margen de intermediación de un 22 %.

Hasta ahí desde luego las cifras son indiscutibles, en la parte de la cuenta de explotación donde sinceramente me pierdo es en la partida de Perdidas por deterioro de activo, morsosidad, ect...., ya que en estos momentos las entidades están utilizando formulas verdaderamente imaginativas para aminorar al máximo posible el impacto contable de las perdidas derivadas del impago de préstamos.

Ya denuncié hace unos días y explique cual es el funcionamiento que tienen la figura de la dación en pago que tanto uso se está llevado a cabo por las entidades financieras en mi artículo "Dación en pago o el Chocolate del loro" a través de la cual de forma pública y notoria de lo que se trata de es de evitar el reconocimiento de unas pérdidas reales existentes hasta la fecha.Y estas perdidas no son pequeñas ya que podemos consultar en Internet el dinero que las entidades han puesto en esas inmobiliarias que han constituido al efecto.

Lo último del descaro es de lo que me he enterado a través de un artículo de Invertia donde desde luego la situación es absolutamente escandalosa y si no leed el artículo.

En este artículo la famosa adjudicación del 65,5 % de Metrovacesa que estaba en mano de los Sanahuja al consorcio de bancos: Santander, Banesto, BBVA, Banco Sabadell, Banco Popular y Caja Madrid como pago de las deudas existentes con estas entidades, ha tenido un tratamiento no solo de minoración de minusvalias sino que cada entidad le ha dado un tratamiento totalmente distinto a su conveniencia.

Las acciones de la inmobiliaria cotizan a 18 Euros y entretanto nos hemos encontrado con tres tipos de valoración:

-El Santander ha valorado cada acción a 45,17 Euros, o sea el NAV 2.008, aflorando una minusvalia de 190 millones de Euros.

-Banesto ha contabilizado las acciones a Valor Contable o sea a 51 Euros provisionando solo un 10 %.

-BBVA ha utilizado el mismo criterio que Banesto.

-Banco Popular no ha provisionado nada en este trimestre sino que ha llegado a un acuerdo con el Banco de España para enjugar sus pérdidas en el siguiente trimestre.

Con estos mimbres, me quieren alguien explicar de qué forma se pueden valorar los resultados ofrecidos por las entidades financieras si se por un lado se utilizan determinados instrumentos para evitar aflorar pérdidas y cuando estas alforan cada uno lo hace de una forma distinta.

Como siempre suelo aplicar en estos casos, lo mejor es no saber nada......
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Este post se me ha ocurrido al haber leido una conversación recogida en un foro norteamericano sobre el mercado inmobiliario que traduzco y reproduzca más abajo del que el gran aprendizaje que obtengo es que siempre hay un suelo incluso en un mercado como el inmobiliario del que todos huimos.

Para ello por supuesto debe de haber un móvil económico pero debemos tener esperanza porque al final siempre llega y sino leer lo siguiente:

"Estuvé hablando con mi amigo Andrew que tiene 25 años y ha puesto en marcha un negocio en el sector inmobiliario, mi gran sorpresa es que cuando estuve hablando con él su telefono no paraba de sonar.

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Un hombre de las Vegas me acaba de llamar y acaba de comprar 35 casas pagando en efectivo, hace unos días un señor procedente de Toronto compró 8 casas y 186 apartamentos. Acabo de recibir una llamada de un inversor de Toronto que quiere 50 viviendas para alquilar.

Andrew me explica que reciben muchas llamdas de telefono de personas de EEUU y de fuera en busca de inmuebles, hasta tal punto que han tenido que lanzar una pagina web y en estos momentos tiene a 22 vendedores.

Andrew tiene la inmobiliaria en la ciudad donde el sector más ha sufrido y menos valor tienes las viviendas Detroit, pero parece que el mercado ha capitulado, que es el momento donde los precios alcanzan unas cotas absurdas. De hecho según dice mi amigo hay gente llamando para comprar inmuebles por 500 $.

Parece sorprendente pero Andrew me enseña un inmueble que compró a un banco hace unos meses por 750 $, cuando en el año 2.005 se vendió por 110.000 dólares. También compró por 20.000 $ un inmueble con cuatro dormitorios, tres baños y una superficie de unos 500 m2 en un barrio bien ubicado y cuidado; esta vivienda en el 2.006 recibió un prestamo de 188.000 $.

Andrew éstá comprando todos los inmuebles que puede prefiriendo aquellas viviendas que están en un buen vecindario, la ciudad de Detroit está sumida en una gran Depresión y la gente no quiere inmuebles en propiedad pero hay una gran demanda para alquilar y a estos precios permite obtener una rentabilidad entre 15 %-20 %.

Por ello al final siempre hay un precio para salir del bache y en Detroit parece que ha llegado el punto de inflexión...así que no perdamos la experiencia.




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Hasta hace bien poco ninguno conocíamos qué significaba dación en pago hoy en día es un término absolutament común e incluso vulgar que se ha colado en nuestro vocabulario e incluso en nuestras vidas.

Para los que todavía no sepan muy bien de que estamos hablando, dación en pago es la formula juridica a través de la cual un deudor le entrega un bien al acreedor a cambio de la cancelación de la deuda existente.

Pero mí intención en este post no es explicar el significado de esta formula juridica sino el alzar la voz sobre la trascendencia que estas operaciones tienen sobre el sistema financiero.
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Para ello vamos a tomar como ejemplo una noticia aparecida en La Vanguardia donde se anuncia que Caixa Catalunya ha comprado a Sacyr su participación del 35 % en el Centro Comercial Corredor en Torrejón de Ardoz por 138,5 Millones de Euros.

La verdad de la operación no es otra que Sacyr ha tenido dificultades para devolver un préstamo con Caixa Catalunya o problemas con las garantias del mencionado préstamo y ha entregado en dación de pago el inmueble y aqui paz y después gloria.

El problema viene de si el valor actual del inmueble cubre o no la deuda, según el valor del inmueble estamos hablando de una rentabilidad via alquileres a este precio de un 5,5 %, precio un poco caro ya que en la actualidad para la inversión de inmobiliario en renta se exijen unas rentabiliades por encima del 8,5 %. Por lo tanto el valor actual del inmueble oscilaria entorno 85-90 Millones de Euros.

Como todos podeis concluir esto supone que si el prestamo que se cancela es de 138,5 Millones de Euros y el valor del bien a precio actual es de 90 Mill. de Euros hay una minusvalia camuflada de aproximadamente 50 Millones de Euros que con esta operación no afloran y no tienen que ser provisionados por la entidad.

Y mi pregunta es ya que estamos en temporada de resultados ¿Cual es el resultado real de las entidades? ¿Cual es la tasa de morosidad real?...¿Cuanto tiempo va a poder el sistema financiero soportar estos artificios contables?.

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En nuestro pais tradicionalmente siempre se ha considerado que la inversión en inmuebles no sólo es un buen negocio a largo plazo sino que aparte de ello es bastante seguro, en cierta medida hasta la fecha esta idea se ha traducido en hechos y rentabilidades positivas.

Sin embargo nuestra sociedad se ha transformado de forma muy importante a lo largo de los últimos 20 años y esto ha llevado a que nos encontremos ante una estructura ecónomico-socal bastante distinta que puede llevar con ello a que dirijamos nuestras miradas hacia lo que ocurre en los mercados inmobiliarios de paises más maduros como EEUU.

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A pesar de ello en estos momentos estamos atravesando una crisis financiera e inmobiliaria sin precedentes que pienso va a producir un gran cambio en la mentalidad de todos nosotros y la percepción en concreto del mercado inmobiliario, que terminará por convertirse en un mercado maduro, sujeto a vaivenes en precios y con un nivel de seguridad relativo.

Para demostrar hacia donde creo que nos aproximamos, os pongo un gráfico donde se refleja el precio medio de una vivienda en EEUU descontando el efecto de la inflacción durante los últimos 40 años.




A pesar de no tener en cuenta los beneficios fiscales de comprar una vivienda y los beneficios para el propietarios frente al alquiler.Este gráfico nos muestra como los precios han caido un 33 % desde sus máximos en 2.005 y que una persona que comprara vivienda en 1.979 después de 20 años acumularía unas pérdidas de un 1,6 %, ahi no es nada,

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Alguién dijo que en España no había Subprime, pues se equivocaba de todas todas ya que ayer en un blog de Financial Times vi la noticia de que Caja Madrid dejaba de pagar un cupón por importe de 1,12 Millones de Euros correspondientes a una titulización hipotecaria emitida y colocada en el mercado en el año 2.006.


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¿Cómo es posible si Caja Madrid aparentemente funciona bien? Pues muy sencillo este tipo de titulizaciones lo que hacen es reempaquetar hipotecas concedidas que se las venden a terceros, dentro del condicionado de estas titulizaciones se recoge la posibilidad e que si la mora en determinados tramos supera un cierto nivel el emisor tiene la opción de no pagar y eso es lo que ha ocurrido.



En este caso lo que ha ocurrido exactamene es que Caja Madrid emitió una titulización en 2.006 en siete tramos con diferente calidad crediticia que iban desde AAA hasta BB.En estos tramos de menos calidad están registrandose altas tasas de morosidad, de hecho los impagos en cuotas hipotecarias de más de 90 días suponen un 16 %.

Ante esta situación se han empezado a dejar de pagar los bonos de menos calidad pero si esta mora alcanza una cifra superior al 18 % se puede dejar de pagar toda la emisión excepto las que tienen calificación AAA.

Todavía alguién cree que en es España no hay Subprime.

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En este post voy a cenrarme en unos de los activos de inversión que gozaban con mayor numero de seguidores hace algo más de un año, y esto es pasado ya que en la actualidad no hay nadie a la que se le pueda recomendar una inversión en este tipo de activos.

Sin embargo, si algo hay cierto dentro de la gestión de patrimonios y la teoria de diversificación de carteras es que el inmobiliario es una de las patas fundamentales dentro de cualquier patrimonio.

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La gran pregunta que en estos momentos se hacen la mayoria de gestores de patrimonio es si es momento de volver al inmobiliario.Para ello pienso que tenemos que concluir si las posibilidades de inversión que aparecen en el mercado son suficientemente atractivas o no en precio.

El precio es una variable verdaderamente relativa, por el mismo motivo que cuando nos dicen que una acción de una compañia hoy vale 3 € y hace diez años valia 19 € no podemos pensar que es una gran oportunidad de inversión pues este puede haberse visto afectado por: splits, contrasplits, dividendos , ampliaciones, disminuciones de capital, ect.... Este es el principal motivo por lo que para valorar una acción se tienen en cuenta ratios como el PER en vez de valores nominales.

En el caso de los inmuebles ocurre exactamente lo mismo, ¿pero que ratio debemos utilizar?. Pues muy sencillo ya que si se trata de una inversión en renta lo que pretende el inversor es obtener una rentabilidad como si de un bono se tratara, por lo tanto se trata de evaluar el spread exigido en relación con el bono de tesoro.



En este gráfico vemos el comportamiento del spread en relación con el bono del tesoro de EEUU a 30 años, del comportamiento podemos obtener las siguientes conclusiones:

-El Spread medio exigido a este tipo de inversiones es de un 3-4 %.

-Existen momentos de gran apetito con respecto a estos activos que incluso el diferencial es negativo como ha ocurrido en el año 2.006.

-En la actualidad el diferencial es anormalmente alto llega a casi un 7 %.

Con estas rentabilidades en el mercado americano en estos momentos y dentro de un patrimonio perfectamente diversificado la conclusión es que la oportunidad de inversión es absolutamente histórica.

En cualquier caso, pienso que estas lineas generales que describo pienso que son de gran gran ayuda para cualquier que quiera invertir dentro del sector inmobiliario en renta.


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El pasado 6 de Abril leí una columna en el WSJ donde Steven Gjerstad y el Nobel Vernon Smith disertan sobre el mercado de la vivienda y la burbuja que se ha creado.

Recomiendo la lectura del articulo completo aunque del mismo os relato aquella parte que me parece más interesante.



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"En 1.983 la Oficina de Estadistica comenzó a tener en cuenta como componente del IPC la equivalencia de coste de alquiler de las viviendas ocupadas para los propietarios en lugar del coste de adquisicón de una vivienda.Desde 1.983 a 1.996 el ratio de equivalencia de alquiler se incrementó de 19 a 20 por lo que tuvo muy poco efecto sobre la inflación de hecho durante este periodo se subestimó la inflación en 0,1 % por año. Sin embargo entre 1.999 y 2.006 el ratio se disparó desde 20,8 a 32,3.

Con el precio de la vivienda subiendo vertiginosamente y fuera del IPC y el ratio equivalencia de alquileres subiendo rapidamente, un componente importante de precios no esta siendo contabilizado. De hecho si este componente de precios hubiera sido tenido en cuenta en 2.004 la inflación en vez de ser del 3,3 % hubiera sido del 6,2 %.

Con los tipos de interés en el 6 % y la inflación real en el 6 % los tipos reales se encontraban en el 0 % lo que llevó a qué los préstamos domésticos despegaran. Según el indice Shiller en 10 ciudades la inflación habida en los precios de la vivienda desde enero de 1.999 a Junio de 2.006 aumentón en 151 %, mientras que el IPC en el componente de vivienda registra un incremento para ese periodo de un 23 %. Con estos datos la Fed continuó una politica monetaria de tipos laxa."

Os pego un gráfico donde se relacionan los precios de las viviendas y los tipos de interés, donde se refleja claramente lo que comentan estos dos expertos más arriba.




Este relato me parece muy interesante en el sentido que en todos los paises ha pasado lo mismo incluido en España donde hay determinados componentes de precios que tienen que ver con el consumo y el poder adquisitivo de los ciudadanos que está fuera del IPC llevando a politicas erroneas y a qué determinados activos como en este caso la vivienda origine una burbuja de precios sin precedentes.

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Aqui os traigo un link ha una pagina del New York Times donde han desarrollado un gráfico interactivo donde seleccionando entre una lista bastante amplia de las principales de EEUU se puede ver cúal ha sido el comportamiento del ratio precio vivienda/ingresos medios y la diferencia entre la situación actual y 1.979.

Algo así sería muy interesante que se desarrollara en España ya que nos puede ofrecer uns pista bastante interesante en relación con la duración de la crisis en uno de los factores fundamentales.


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Esta sección pretende tras hasta nuestros lectores todas aquellas noticias aparecidas en medios de comunicación y blogs extranejros que son especialmente relevantes o curiosas.


Esta sección no la podemos inaugurar de otra forma que a través de una información aparecida en el Chicago Tribune donde informan que el precio medio de la vivienda en esta ciudad durante el mes de Diciembre ha sido nada más y nada menos que 7.500 $, o sea 1 Millón de las antiguas pesetas.

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La ciudad de Detroit se encuentra absolutamente desvatada por la crisis debido a la caida de la importante industria automovilista que hace años la convirtió en un referente mundial y que hoy en día la sume en la mayor de las pobrezas, ya que en la acutalidad una ciudad con 900.000 habitantes cuenta con un tercio de la población sumida en la pobreza y el 50 % de los niños en esta situación; los ingresos familiares han caido un 25 % desde el año 2.000, aproximadamente 1.000 personas abandonan la ciudad al día y cuenta con un deficit de 300 Millones de Dolares.

Para que nos hagamos una idea de donde nos puede llevar la crisis esta rica ciudad ha perdido la mitad de la población durante los últimso 50 años, no tiene ninguna gran cadena tiendas de alimentación y solo dos cines-teatros.

Este ejemplo cercano a la ciencia ficción nos hace reflexionar con respecto a dónde nos puede llevar la crisis económica ya que hay muchisimas ciudades en este pais donde tienen una dependencia extrema de una industria, es más yo me atrevería a decir que la mayoria de las mismas y sin haber contado nunca con una industria tan puntera como la automovilistica de Detroit y con deficits públicos bastante superiores a los 300 Millones de Dolares de esa ciudad, por ejemplo Madrid cuenta con 1.500 Millones de Euros y Valencia con cerca de 600 Millones de Euros.

Por lo tanto, esperemos que sea una anecdota lejana........

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